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新一线大哥突变小弟 天津不是楼荒 是集体恐慌

2018-06-06 17:12:09   


图片来源:视觉中国
文/顾天杰

一年前还是新一线带头大哥的天津,现在经济增速垫底。
从1999年以来,天津经济增速遥遥领先,保持两位数增长,直到2016年还有9.1%,傲视新一线一众城市。
2017年,天津跌落神坛。
2018年1月3日,在天津市委十一届三次全会上,市委书记李鸿忠忧心忡忡地说,对于天津来说,2018年是抢抓历史性窗口期,闯关口、度关山,实现由高速增长向高质量发展转变的生死攸关的一年。
可惜事与愿违,天津像流星一样下坠。2017年GDP增速3.6%,2018年一季度,GDP增速跌落到1.9%,创下新低,GDP总量排名全国第16,但增速垫底。

GDP下滑有众多原因,滨海新区挤水分是让人无法忽略的那一个。
2018年1月11日,天津广播发微博称:从滨海新区两会了解到,2017年其GDP总量由1万亿下调到6654亿元,削减幅度超过33%。

滨海新区GDP,以前是注水的猪肉 。2016年,滨海新区GDP为10002亿元,跨越万亿俱乐部门槛,大约是当年天津主城区GDP总量的三倍、是北京海淀区的两倍多、是上海浦东新区的1.17倍,按当年美元汇率计算,滨海新区约等于卡塔尔全国的GDP。
天津能缺的都很缺,缺少人才、技术、企业、税收和消费 ,天津政府选择最简单粗暴的方式:大批量引进人才,不但支持了企业,还制造出天量住房需求,支撑了楼市,间接为当地财政做了不少贡献。

人才新政成为部分套利者的工具。天津市内六区一手房本来就十分罕见,又集中主要学校资源,一手房缺乏,二手房价格直逼北京。5月23日,和平区链家工作人员表示,落户的客户开始看房后,不少二手房业主直接把总价调高10到20万元不等。
人才引进变成了政策套利,什么是刚需?户口、教育和孩子,才是真正的刚需。从政策套利到全民恐慌,如何拯救天津?


楼市调控 量跌价升 买不起的照旧买不起
调控越多、越频繁、越严格的城市,房地产量跌价升,例如粤港澳大湾区的东莞、珠海、厦门,长三角的南京、杭州和苏州,以及深居内陆的西安、成都和重庆。 原因很简单,调控不可能抑制房价。
天津也不例外,政府帮忙设置价格天花板,但需求旺盛,房价没有下跌空间。但政府不帮忙按住,恐怕房价要赶超宇宙中心北京。

2017是天津调控大年,限购、限价、限售、限商改等政策逐一落地,天津低总价、小户型和配套完善的高性价比项目,成为热销楼盘。
调控严苛,成交量必然下跌。 根据365淘房数据,2017年天津住宅成交117500套,环比下降45.84%,面积1297.8万㎡,环比下降46.77%;住宅市场供应122707套,环比下降6.78%。

不好意思,你买不了...
2017年3月31日天津限购升级,去年3月,新建商品房住宅成交15949套,创2017年单月最高纪录,约占全年交易量的14%。限购升级之后,新房成交量稳定,6月成交12577套,成为新政之后的高点,主力成交项目为金地亿城华府、鲁能泰山7号以及世茂御龙湾。
成交量被卡,成交均价却逆势上行。

2017年,天津新房成交均价15707元/㎡,环比增长15%。从房价分布图看,除汉沽区和临港区均价在7200到7500元/平米米之间,其余地区均价都已过万元,其中和平区(均价40068元/平米)、南开区(均价39879元/平米)、河北区(均价34259元/平米)位居前三。
天津全市有13个板块的楼盘,成交量依旧上涨。
东丽区以13795套夺冠,涨幅最大,达到14.66%,津滨大道板块新盘入市、东丽湖板块老盘加速推出,新房均价涨到24104元/平米。



土地市场火热
调控按住了成交量,按不住房企的拿地热情。2017年天津住宅用地成交均价持续上涨,楼面价直逼现房售价,甚至出现倒挂。
根据国策数据,2017年天津土地市场量跌价升。全年土地市场共成交301宗地块,成交土地均价6273元/平米,成交面积同比下跌24.41%,成交金额同比下降11.00%,但土地成交均价同比上升17.73%。
房企大小不同,拿地热情统一很高。3月27日,天津华博经过激烈竞拍,以27.80亿拿下津北勤(挂)2017-020号宗地,楼面价42443元/平米,溢价率39%,楼面价远超周边在售项目均价。

7月26日上午,有8家房企报名参与太湖路站地块竞买,分别为万科、保利、龙湖、招商、天保、金地、中海和平安。最终平安夺得,总价19.6亿,楼面价31500元/平米,溢价率42.1%。9月1日,南开区南开大学迎水道校区苑中北路东侧地块(编号津南苑(挂)2017-095号),被天房政通以最高限价30.72亿竞得,成交楼面价48000元/平米,溢价率33.75%。
限商改、限最高价、竞自持等多种新规,让土拍市场两极分化,出现多个地块以底价成交,溢价率不超过2%,房企对热门地块更加执着,出价越来越高。

不是楼荒 是集体恐慌人才新政出台前,天津楼市摇摇欲坠。
2018年一季度天津市新建商品房共成交15655套,环比下跌43.45%;成交总面积为1708159㎡,环比下跌43.39%;成交总金额270.86亿,环比下跌42.42%。
坐拥新一线城市老大的位置,眼看着其他城市蹭蹭蹭地上涨,自己分不到一杯羹。
人才落地之后,楼市大幅回暖。 根据房天下5月25日天津二手房数据,上涨排名前五位的楼盘分别是:武清区旭日豪庭楼盘当前房价8655元/平米方米,环比上涨45.12%;北辰阳光逸墅5150元/平米方米,环比上涨23.26%;荣盛戴河湾(天津周边)12564元/平米方米,环比上涨23.25%;和平宝华里45718元/平米方米,环比上涨21.21%;东丽枫泽园23703元/平米方米,环比上涨20.96%。
20多年的上海蓝印户口套利现象,如今在天津重现。

1994年2月,上海出台蓝印户口政策,到上海投资、工作和购买商品住宅,符合条件可申领蓝印户口。1998年进一步放宽,花10万元买一套房即可落户。
这一下不得了,每年1万个蓝印户口的指标完全不够,2002年前三个月,就用掉了7000个指标。2002年,上海楼市回暖之后,蓝印户口政策被永久回收。上海在政策期内共办理4.2万个蓝印户口,其中通过购房落户的占比88%,投资的和人才引进仅占据10%和2%。
惨痛的教训告诉我们,给户口,主要来买房。
现在的天津,买房为了啥?高考!高考!还是高考!天津学校多,升学率高,是北京周边最大的洼地。
天津人才新政最终能留下多少人才,得打一个大大的问号。

天津滨海新区行政审批中心服务大厅办理落户的排队者
西安、成都、南京等地均有落户政策,效果比天津更好。 西安在校大学生凭学生证、身份证可直接落户;南京40岁以内本科生及以上学历可直接落户;武汉40岁以内本科生、专科生均可直接落户。根据西安公管局最新数据,自户籍新政实施以来,西安新迁落户64.5万,仅2018年以来,外地迁入西安落户高达40万人。
按目前落户力度照推算,天津在一年之后,最终落户的人才可能在15到18万之间,很难冲到30万,效果不如南京、西安,一旦落户红利到期,楼市热潮冲高回落,提前进场的本外地投资客套利离场,剩下的人只能欲哭无泪了。
拿什么拯救你,曾经的新一线领头羊天津?


天津怎么办?

天津GDP突然下降,主因是以前注水太多,一挤水分,瘦得可怕。
其次,没有趁北京限人限房限车的时候,大抢人才,坐失良机。这机商业城市,商业嗅觉在下降。
第三,过于依靠大国企,现在有了雄安新区,心慌慌,找不到北。
过去十年,天津得到政策和央企垂青,却没有趁势而起,现在武汉、重庆、杭州,各个城市进入抢夺战,烽烟四起,卧榻之旁,还有个雄安。天津的优势被稀释。
2017年,天津固定资产投资增长不到1%,消费增长不到2%。哪去了?
天津怎么办?觉醒,从这次人才天津落户来看,北漂愿意在天津落户,保持教育、医疗等优势,用市场化的机制,把人才、资金、技术,抢过来。
* * *

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